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車道を半減・サミュエル・ゼル氏の予言・REIT運用会社の資本提携

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バードレポート・トピックス版 2015.4.23.



車道を半減させて車を締め出す


京都市は中心市街地で車道を半減します。百貨店等が建ち並ぶ四条通の河原町付近1.1kmを4車線から2車線へ、歩道幅は3.5mから6.5mに拡大です。

四条通は多いと12時間当たり4万人が往来、この1.1m区間にバス停16カ所、タクシー乗り場6カ所。歩道は混雑し、おもてなしどころではありません。

2車線にしても車が通過に要する時間は1割増しで収まりそうです。現在は駐停車が常態化していて、すでに2車線と変わらない状況だからです。

車道片道1車線となりますが、バス停部分は歩道を広げて車道を狭めます。バス利用客には便利でも、後続車はバスの後ろで止まるしかありません。バスを優先する一方でバス停は4カ所に集約します。

大阪府高石市は4車線の道路整備計画を2車線に減じ、歩行者自転車に重きを置きます。四条通とは違い住宅地であり、目的は医療費削減です。市民に気持ち良く歩いてもらい生活習慣病を防ぎ医療費を抑制します。(日経コンストラクション2015.3.23.)

ウォール街の平均ボーナス2090万円


ウォール街の金融街で働く17万人の2014年の平均ボーナスは17万ドル(2090万円)。ウォール街の利益は過去20年間で9番目に過ぎませんが、ボーナスは06年07年に次ぐ史上3番目の水準。ボーナスでなく月給込平均年俸は35.5万ドル(13年、4300万円)でも、優秀な学生はウォール街でなくバイオベンチャー等に流れます。(日経ヴェリタス2015.3.22.)

「墓場のダンサー」サミュエル・ゼル氏の予言


2006年11月に米国最大オフィスREITが360億ドル(当時で4兆円)で売買されました。売主側は「墓場のダンサー」と呼ばれるサミュエル・ゼル氏です。当時も今も、米国不動産業界でのカリスマです。

ゼル氏が売り側に回ったと知り、筆者は当レポート2006.12.7.に「カリスマが『買い』でなく『売り』にでたとは、一体何を意味するのでしょうか。」と書きました。その意味はすぐに明白になります。2007年からのサブプライムやリーマン危機の予言でした。

筆者は1998年にシカゴにあるゼル氏の会社に伺い、直接レクチャーを受けたことがあります。人なつっこい笑顔が印象的でしたが、投資スケールの大きさ、不動産に対する考え方の深さに驚愕しました。

「墓場のダンサー」ゼル氏は1970年代の不動産不況時に「墓場で踊るか、それとも中に入るのか」…不人気物件を買い叩き最大のREITを育てました。

そのゼル氏が2015年4月15日にニューヨークでREITシンポジウムに登場しました。700人の聴衆は、カリスマの予言に水を打ったように静まり返ります。

「米株式相場は上がり過ぎ…市場万能主義的なおごりが蔓延…株価は経済実態を反映していない…危機前の2006年の状況と酷似している」…予言は当たるか。ゼル氏が売りに回ったのがその2006年でした。

ただし不動産については「不動産物件の供給過剰懸念はなく、特に集合住宅REITの成長力に陰りはない。金融危機を経て米国の持ち家信仰が減退し、賃貸住宅の需要拡大が続いており、仮に株式市場のバブルがはじけても比較的打撃は少ない。」

ちなみにゼル氏は、現在も時価総額270億ドルの住宅REITを経営しています。

なお米国のREITは日本のREITとは違い、不動産を所有し自ら経営する不動産会社です。投資家が税務メリットを使えるように利益のほとんどを配当に回しているだけです。(日経ヴェリタス2015.4.19.)

REIT運用会社の資本提携だけで大幅値上がり


日本のREITは単なる不動産の入れ物です。自ら経営せずに経営は運用会社に外部委託しています。その運用会社の株主がスポンサー会社です。

運用会社の資本提携が初めて行われます(合併は過去にもありました)。リートの新しい展開です。

MIDリートの運用会社MIDリートマネージメント(スポンサーは関西電力系)の株式のうち65%を日本リテールファンド等の運用会社である三菱商事USBリアリティが買います。運用会社が他の運用会社に一部出資するのは初めてです。

さて、その発表でMIDリートの投資口価格は一気に2割値上がりです。リートの所有する不動産はまだ何も変わらないのですが。リートの時価総額は所有不動産の時価総額とは違うということです。

REITとは不動産なのか株なのか。新スポンサーならもっといい物件仕入れ等ができる、という期待への価格なのでしょうか。(日本経済新聞2015.4.11.)



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